Folketinget vedtog den 1. marts 2022 en ny lejelov og lov om boligforhold, som skal sikre lejerne mod urimelige økonomiske udgifter ved fraflytning samt sikre administrative lettelser for udlejere.
Formålet med den nye lejelov, som blev vedtaget i folketinget 1. marts, og som træder i kraft 1. juli 2022, er at forenkle og modernisere den nuværende lejeregulering. Derfor skal lejeloven og boligreguleringsloven sammenskrives til én lov. Med lovændringen kommer også en række nye bestemmelser, som skal præcisere gældende praksis samt en række ændringer til lejeloven, som skal sikre lejerne mod urimelige økonomiske udgifter ved fraflytning samt sikre administrative lettelser for udlejere.
Eksempler på disse ændringer er følgende:
Udvidet anvendelsesområde
I lov om leje § 38, stk. 1 videreføres den gældende boligreguleringslovs § 15, hvorefter huslejenævnet, på lejerens begæring, skal afgøre om udlejer har krævet højere leje eller andre vilkår end de tilladte. Som noget nyt udvides anvendelsesområdet også til at omfatte lejeforhold i mindre ejendomme samt for accessoriske enkeltværelser, altså værelser som er en del af udlejerens lejlighed.
Aftalte forbedringer kan ikke længere fraviges til skade for lejeren
I lov om leje § 140 er der indsat en ny bestemmelse, hvorefter lovens kapitel 15 om aftalte forbedringer ikke kan fraviges til skade for lejeren. Hidtil har det været muligt at indgå aftaler med en lejer baseret på aftalelovens principper, men det er ikke længere muligt at indgå aftaler om forbedringer i lejligheden, som ikke er baseret på lov om leje § 137 og 138. Dette vil altså sige:
1. At det ikke er muligt at lave aftaler om forbedringer i lejligheden og fastsætte en lejeforhøjelse, før man har indgået en lejeaftale. Og det er heller ikke muligt at fravige de gyldighedskrav, der er opstillet i § 137, stk. 3, for at en aftale om forbedringer i lejligheden kan betragtes som gyldig. Dette indebærer, at aftalen skal opfylde følgende betingelser:
- aftalen skal være skriftlig.
- det skal udtrykkeligt fremgå af aftalen, at lejeforhøjelsen er aftalt efter denne bestemmelse.
- Udlejer skal have orienteret lejeren om muligheden for at indhente en forhåndsgodkendelse, jf. stk. 2, 1. pkt., og beregning vedrørende boligstøttemæssige konsekvenser, jf. stk. 2.
2. At der ikke kan indgås aftaler, som fraviger beboerepræsentanternes kompetence efter lejelovens § 138 til skade for lejeren. Efter § 138, stk. 1, kan beboerrepræsentanterne, på vegne af samtlige lejere, tiltræde forbedringsarbejder, som sammen med forbedringsarbejder som er gennemført de sidste 3 år, medfører lejeforhøjelser, som ikke overstiger mere end 100 kr. pr. m² bruttoetageareal.
Muligheden for at fravige regler om skatter og afgifter indskrænkes
Lovens § 53, stk. 1 indskrænker nu bl.a. muligheden for at fravige de nuværende regler om skatter og afgifter, som indtil nu udtrykkeligt kunne fraviges ved aftale i lejemål med aftale om fri lejefastsættelse i henhold til Lejelovens § 53, stk. 3-5. Efter denne bestemmelse kan §§ 42-48 ikke ved aftale fraviges til skade for lejeren.
Tilbudspligten
For så vidt angår tilbudspligten, er der indsat en ny bestemmelse i lov om leje § 198, stk. 2, nr. 5, hvorefter det bliver præciseret, at tilbudspligten også gælder spaltning af selskaber. Dette er ikke en ændring af retstilstanden men blot en kodificering og præcisering af gældende praksis.
Ophævelse af lejeaftale ved enhver forsinkelse
I lov om leje § 94, stk. 2, 4. pkt., er der indsat en ny bestemmelse, hvorefter en lejeaftale kan ophæves ved enhver forsinkelse, såfremt lejeren udtrykkeligt har betinget sig lokalerne til et bestemt tidspunkt.
Hvad skal du som udlejer være opmærksom på?
Du skal som udlejer være opmærksom på, at den nye lov også betyder, at der forventes at komme en ny udgave af typeformular A. Man skal som udlejer altid være opmærksom på, om det er den korrekte typeformular, som anvendes, da det ellers kan have en betydning for din retsstilling i lejeforholdet, idet visse vilkår i lejekontrakten vil være ugyldige, såfremt det er den forkerte udgave, der anvendes.
